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中國房地產(chǎn)增長的拐點(diǎn)將在2025年左右出現(xiàn),進(jìn)入存量主導(dǎo)的時代
這一周,是決定全球命運(yùn)的關(guān)鍵性一周。
美國總統(tǒng)大選進(jìn)入密集投票期,美國人民將選出誰來坐上總統(tǒng)寶座,答案揭曉期越來越逼近。不管特朗普和拜登誰勝出,都會深刻影響未來五年的全球地緣政治格局。
中國在忙著召開十九屆五中全會,討論審定十四五規(guī)劃綱要。這份戰(zhàn)略計(jì)劃不止要管五年,還要前瞻2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)。
未來的五年,是兩個大國的路線對決,也是重塑世界格局的五年。
在外部環(huán)境更加復(fù)雜,不確定性和挑戰(zhàn)更多的情況下,中國一定會加速深化改革開放。
展望未來,我們很可能會迎來如下的巨變——
01宏觀政策主基調(diào)從“供給側(cè)改革”轉(zhuǎn)向“雙循環(huán)”
供給側(cè)改革是十三五規(guī)劃綱要的重點(diǎn)。自2015年起,從中央到地方把供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革作為主線,貫穿于整個宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的全過程。
隨后開啟的去杠桿去產(chǎn)能去庫存運(yùn)動,深刻影響了經(jīng)濟(jì)的宏觀大勢。從棚改、環(huán)保政策、豬肉價格大漲,都可以看到供給側(cè)改革的影子。
年中政治局會議正式確認(rèn)“以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”,隨后可以發(fā)現(xiàn),無論是宏觀調(diào)控還是區(qū)域發(fā)展,都開始密集圍繞這一概念做文章。
十四五期間,“雙循環(huán)”很可能會成為中國最重要的宏大敘事邏輯。我們所有的投資布局,都必須暗合這個戰(zhàn)略方向的演進(jìn)。
02 放開三胎,實(shí)質(zhì)取消計(jì)劃生育
今天中國的勞動年齡人口相比十年前少了2947萬人,老齡化人口則相比二十年前翻了差不多一倍,未來15年還要再增加一億個老人。工作賺錢的人越來越少。
與此同時,我們0到14歲的嬰童數(shù)量,在三十年時間里減少了四分之一。嬰童消費(fèi)和教育消費(fèi)均在萎縮。
人口結(jié)構(gòu)的巨大變化,導(dǎo)致了全社會消費(fèi)水平的下滑,內(nèi)需增長放緩。因此全面放開三胎成為了刻不容緩的事情。
短期來看它是拉動內(nèi)需、構(gòu)建內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的手段,長期來看則關(guān)系著民族百年大業(yè)。
03 自貿(mào)區(qū)遍及全國所有省市區(qū)
自2013年設(shè)立上海自貿(mào)區(qū)之后,自貿(mào)區(qū)名單幾次擴(kuò)容,如今全國已經(jīng)有21個省市區(qū)設(shè)立自貿(mào)區(qū)。
自貿(mào)區(qū)的歷史使命是作為改革承壓的試驗(yàn)田,推動中國的貿(mào)易、投資更加自由便利化。如今國內(nèi)外發(fā)生深刻復(fù)雜的變化,中國有非常大的迫切性,把自貿(mào)區(qū)經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到全國各地。
因此,未來5年自貿(mào)區(qū)將持續(xù)保持雁行模式,繼續(xù)從沿海飛往內(nèi)陸地區(qū),覆蓋全國范圍。
中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將更加符合國際通行規(guī)則。
與此同時,自貿(mào)區(qū)也將從特惠制邁向普惠制,重現(xiàn)當(dāng)年“特區(qū)不特”的歷史性一幕。
04 北方將進(jìn)入十萬買套房時代
中國社會科學(xué)院專家倪鵬飛發(fā)現(xiàn),穿過長江流域的北緯31°,是一條非常重要的經(jīng)濟(jì)分界線。
在這條“長江防線”以北,2017-18年大部分地級市排名下降,平均下降6.5位;而以南的地級以上市排名上升,平均上升5.2位。
南方的競爭力提升速度普遍超過了北邊的城市。未來南北差距將持續(xù)擴(kuò)大,成為比中西差距更為尖銳的區(qū)域難點(diǎn)。
人口和資本加速往南方遷移,北方黯然失色必不可擋。房價跌穿十萬元的地級市名單,將進(jìn)一步增長,并從東北蔓延到新疆、甘肅、陜西、內(nèi)蒙等。
05 中國前十大城市迎來大變局
憑借著強(qiáng)省會戰(zhàn)略,近年來南京強(qiáng)勢崛起。不同于杭州的去工業(yè)化,南京持續(xù)坐實(shí)制造業(yè)基礎(chǔ),在集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能方面可圈可點(diǎn)。
未來南京將通過軌道交通,進(jìn)一步編織全國第一個跨省都市圈,在更大的范圍內(nèi)優(yōu)化資源配置。
天津仍在為當(dāng)年的投資驅(qū)動模式埋單,增速放緩,而江蘇舉全省之力支持南京發(fā)展,南京大概率會干掉天津,成為中國第十大城市。
自此,中國前十大城市當(dāng)中,北方將只剩下北京一根獨(dú)苗,這是真正的百年未有之大變局。
它宣告了自明清開始,經(jīng)濟(jì)重心南移的歷史性終章。
同時,合肥將憑借著最牛風(fēng)投機(jī)構(gòu)的模式,歷史性地首次擠入全國前二十名。
06 地方錢袋子變大
從1994年分稅制改革之后,地方政府的財(cái)政收入占全國財(cái)政收入的比例從75%驟降到2019年的53%。
但是,地方財(cái)政支出占全國的比例卻從70%躥升到85%,這一比例已經(jīng)保持了9年。
十九大對央地關(guān)系提出的要求是:權(quán)責(zé)清晰是前提,財(cái)力協(xié)調(diào)是保障,區(qū)域均衡是方向。
確保地方政府的財(cái)權(quán)事權(quán)相匹配,成為未來幾年的大方向。
因此,中央會進(jìn)一步下放財(cái)權(quán),賦予地方消費(fèi)稅、房產(chǎn)稅等更多獨(dú)立稅源,甚至可能修改法律,適當(dāng)賦予地方稅收立法權(quán),補(bǔ)上部分事權(quán)的財(cái)力缺口。
中國的錢袋子分配格局,會迎來歷史性的巨變,地方所掌控的比例一定會逐步上升。如此,才能減少地方借債沖動,防止灰犀牛爆發(fā)。
07 中歐投資協(xié)定落地,并啟動加入CPTPP的談判
自2013年開始,中歐BIT談判已歷時7年,共舉行了31輪談判,因?yàn)樯婕巴顿Y者-國家爭端解決(ISDS)機(jī)制、國企中立原則、對等的市場開放權(quán)限幾個難點(diǎn),遲遲未能落地。
如今為了應(yīng)對中美新冷戰(zhàn),中國有非常大的迫切性推動中歐投資協(xié)定落地,加強(qiáng)與歐盟的利益捆綁。
這可是世界第二大經(jīng)濟(jì)體啊,GDP逼近20萬億美元。與歐盟經(jīng)濟(jì)的交融,將幫助中國一舉打入二十多個歐洲國家的市場,并刺激歐洲資本對華的綠地投資。
過去中國與其他國家地區(qū)所簽訂的經(jīng)濟(jì)協(xié)議,主要是貿(mào)易領(lǐng)域,投資領(lǐng)域較為空白。
中歐投資協(xié)定作為高水平的投資協(xié)議,必然會倒逼中國改革掉落伍的管制措施。如此,也相當(dāng)于為加入CPTPP進(jìn)一步掃除了機(jī)制障礙。
08 股市漲到6000點(diǎn)?
中央從來沒有像今天這樣重視資本市場。高層認(rèn)為金融是國家重要的核心競爭力,在大國崛起的復(fù)興道路上,一個能反應(yīng)基本面的長牛必然不能缺席。
2007年中國股市曾經(jīng)站在6124點(diǎn)。2015年的峰值是5178。經(jīng)過長期的修復(fù)回調(diào),是時候該獻(xiàn)禮了吧?
那么,五年內(nèi)到底應(yīng)該漲到多少才算合適呢。沒有精確的定量分析,這個問題確實(shí)很難回答。不過從感性的角度出發(fā)我很想問一句,漲到6000點(diǎn)能算過分嗎?
09 農(nóng)村用地可以自由入市買賣
中國土體市場存在二元結(jié)構(gòu)。農(nóng)村用地長期無法自由上市買賣,極大限制了價值套現(xiàn)。而地方政府通過征地,卻奪走了大部分土地增值收益。
過去幾年已經(jīng)在試點(diǎn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓,但是步伐邁得還不夠快,限制因素比較多。未來要構(gòu)建內(nèi)循環(huán)為主的格局,勢必要求地方政府更大程度的讓利。
數(shù)據(jù)顯示,目前中國的農(nóng)村存量集體建設(shè)用地約19萬平方公里,相當(dāng)于城鎮(zhèn)建設(shè)用地兩倍以上,其中70%以上是宅基地,相當(dāng)一部分閑置或低效使用。
未來只有農(nóng)村用地與國有儲備土地模糊了界限,真正同權(quán)同價,同等入市招拍掛,才能盤活這天量的閑置資源,讓幾億農(nóng)村人口有更多的財(cái)產(chǎn)性收入,幫助中國構(gòu)建內(nèi)循環(huán)為主的新格局。
10 降低刑事責(zé)任年齡將進(jìn)入立法準(zhǔn)備
按照現(xiàn)行法律,不滿十四周歲的人,實(shí)施任何危害社會的行為,都不用負(fù)刑事責(zé)任。這是1979年定下來的。
但其實(shí)今天互聯(lián)網(wǎng)無孔不入,青少年接受信息的密度和多元化,遠(yuǎn)超他們的父輩。一些心智成熟的少年,故意利用法律漏洞犯下了駭人聽聞的犯罪行為。
青少年犯罪低齡化已成為一個不容回避的社會現(xiàn)象,對于降低刑事責(zé)任年齡的呼聲越來越大,法律跟上時代步伐,大概率是會發(fā)生的。
11 樓市調(diào)控機(jī)遇窗口將在2025年前后放開
當(dāng)前住房供不應(yīng)求,社會看漲房價的預(yù)期不倒。但中國社科院預(yù)估,調(diào)控的機(jī)遇窗口將在2025年前后關(guān)閉,因?yàn)闆Q定房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ囊蛩匕l(fā)生節(jié)點(diǎn)性改變:
一是城鎮(zhèn)化放緩。2025年常住人口城市化率68.6%,農(nóng)村大部分最后一代青年人口完成進(jìn)城和購房的目標(biāo)。之后農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移將逐步放緩。
二是人均住房缺口變小。按照目前每年人均增加1平方米的速度,2025年可實(shí)現(xiàn)“一人一間”和人均住房面積45平方米的目標(biāo)。
三是舊城改造在2025年基本結(jié)束。
另外,住宅潛在供給也將在2025年之前出現(xiàn)負(fù)增長。
因此,中國房地產(chǎn)增長的拐點(diǎn)將在2025年左右出現(xiàn),進(jìn)入存量主導(dǎo)的時代。
換句話說,到那個時候可能炒房就炒不動了,調(diào)控的必要性降低。按照中科院的報(bào)告所說,樓市調(diào)控機(jī)遇窗口將在2025年前后放開。
12 地產(chǎn)大佬不再登頂中國首富
自中國擺脫計(jì)劃經(jīng)濟(jì),步入世俗商業(yè)社會后,中國搭上全球化列車,一躍成為世界工廠。
首富的門牌,兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)幾十年,相繼在農(nóng)業(yè)、零售、汽車、房地產(chǎn)、IT行業(yè)中流轉(zhuǎn),誕生了一批批帶有時代烙印的商業(yè)大佬。
而過去十多年里,房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)是誕生億萬富豪最多的兩個領(lǐng)域。王健林、許家印、楊惠妍家族等人,你方唱罷我登場。
如今國內(nèi)外的形勢越發(fā)復(fù)雜,防范明斯基時刻成為最大的系統(tǒng)性任務(wù)。樓市絕不能再堆生出泡沫來。
所以,房地產(chǎn)曾經(jīng)的支柱產(chǎn)業(yè)地位,五年內(nèi)一定會被扔進(jìn)歷史的垃圾堆里。許家印就別想再當(dāng)商界首富了。
(作者:黃漢城 來源:旺角黃漢城 )
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